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青島市城陽區人民政府

關于進一步提升全區舊村改造安置房

建設質量的指導意見

為深入推進全區舊村改造工作,全面提升安置房建設品質，努力改善回遷安置群眾居住條件，不斷實現人民對美好生活的向往，助力全區城市更新和城市建設提質增效。制定本意見如下：

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指引，深入貫徹黨的二十大精神，堅持以人為本，建設人民城市，搶抓青島優化城市發展空間布局重要機遇，聚焦高起點規劃、高標準建設、高水平管理，進一步提升設計標準，強化質量保障，促進系統管理，不斷提升舊改安置房質量，推動城陽城市功能狀態、產業業態、建筑形態、自然生態“四態”協調，助推灣區都市活力城陽建設。

二、工作目標

聚焦舊改安置房建設中的重點、難點、痛點、堵點，持續做優舊改設計、做強建筑質量、做美居住環境，以質量大提升帶動發展大提速，著力打造“居住舒適、配套完善、生活便利、環境優美、管理有序”的拆遷安置新型社區，確保新建安置房品質不低于周邊普通商品房，進一步增強城市的魅力和競爭力。

三、主要內容

（一）高起點規劃

1.優選規劃設計團隊。鼓勵建設單位從規模、業績、信譽、經驗等方面綜合考慮，原則上通過招標選擇綜合排名靠前、企業資質等級高的設計單位。針對舊改安置房特點，在確定中標單位后的方案設計階段，至少選擇三個以上不同的設計團隊出具方案，組織專家、街道社區建設質量監督小組（以下簡稱“建設質量監督小組”，由所在街道辦事處牽頭社區成立，包括街道工作人員和社區代表，社區代表優先從有建筑從業經驗、群眾基礎好的黨員中選?。?/span>評審比選，確定設計團隊，實現優中選優。

2.優化規劃設計圖紙。設計方案必須符合安置區建設標準，同時符合城市規劃主管部門對城市景觀、平面布局、建筑立面、建筑密度等要求。通過專家評審等多種方式深入優化、論證設計方案，確保安置區布局合理、功能完善，同時又特色鮮明，避免“千城一面”。

3.建立設計方案說明會和現場公示制度。方案審批前，建設單位組織設計方案說明會，向街道、社區代表匯報設計方案，現場答疑。方案完善后，建設單位制作設計展板及說明，置于社區進行現場公示，公示期不少于三天。公示期滿后，由社區提供《公示無異議證明》，用于后期手續報批。

（二）高質量建設

1.優選施工、監理企業。鼓勵建設單位通過招標方式，擇優選取綜合實力強、社會信譽度高的企業為施工總承包單位。參考監理行業排名、信譽考核情況等招標選擇監理單位。建設單位要綜合考慮執業資格、工作經驗、職稱、業績等，優中選優，確定總包、監理項目負責人。確定的人員不得隨意更換。相關要求作為招標條件，最終寫入合同。

2.健全質量保障體系。一是建設單位要嚴格履行全面質量責任，不得擅自變更圖紙，保證合理工期。二是施工單位要建立健全質量保證體系，嚴格按施工圖設計文件和施工技術標準進行施工，嚴格執行見證取樣制度，實行標準化管理。三是監理單位要充分發揮過程控制作用。認真審查進場單位資質和人員資格，嚴格審核施工組織設計和專項施工方案并監督實施。四是建立健全棚戶區改造工程參建主體信用檔案。將勘察、設計、施工、監理等市場主體及其項目管理人員的質量、安全行為與業績，記入建筑市場責任主體和從業人員信用檔案，作為企業資質升級、信用評價、招投標的重要依據。五是建設質量監督小組要對關鍵部位、關鍵材料、關鍵設備的施工質量做好巡查監督，發現問題及時通知責任單位整改。

3.落實施工“三項”制度。一是落實施工工藝展示制度。棚戶區改造項目所使用的建筑材料、五金器具等，以及墻面、防水、保溫等部位的施工工藝，在項目實體進行公示、展示。二是建立設備材料封樣制度，按程序確定品牌并采樣封存。材料設備進場時，對照封樣單及樣品核查無誤后方可進場使用。三是嚴格樣板領路制度。建設、施工單位應在項目實體建設符合交付標準的實體樣板間。施工過程中，每道工序應先進行樣板施工，驗收合格后方可組織大面施工。

4.開展住宅質量通病治理。嚴格落實省市加強住宅工程滲漏、開裂、保修有關要求，扎實開展住宅工程滲漏、開裂等常見質量問題治理行動。在設計階段，要保證設計深度，住宅防水設計工作年限室內應不低于25年、屋面不低于20年，地下室不低于建筑結構設計使用年限。將滲漏防控要求納入施工圖審查范圍。嚴格控制設計變更，不得以“優化設計”“創新工藝”等名義，隨意變更防水設計或調整施工方案。

（三）高標準驗收

1.突出重點環節驗收。在消防、規劃、單體驗收時，主管部門要做到高標準，嚴要求，在項目完工前半個月，驗收人員和相關專家提前介入現場檢查督導，通過核對圖紙、現場查驗方式全面梳理問題隱患，并督促責任單位徹底整改。建設單位組織竣工驗收合格時應按照設計圖紙的設計要求和國家相關驗收規范的要求通水、通電，總平面圖中標注的周邊市政道路能保證消防車安全通過。建設質量監督小組全過程參與重點環節的驗收。

2.嚴格落實分戶驗收制度。工程開工前,由建設單位組織施工、監理單位編制分戶驗收工作計劃，各責任主體參與，建設質量監督小組全過程參與、監督，最后納入施工組織設計、監理規劃管理。分戶驗收應分主體階段和竣工驗收前兩階段進行，未進行分戶驗收或分戶驗收不合格的,不得進行主體結構分部工程質量驗收,不得組織單位工程竣工驗收。分戶驗收完成后，整理形成分戶驗收紙質檔案和“一戶一檔”二維碼電子檔案并存檔。

3.建立業主開放活動制度。建設單位負責，主體施工階段、竣工交付前分別組織業主開放活動。主體施工階段開放內容為實體質量展示樣板、主要施工工序分層展示樣板、交付樣板等內容?？⒐そ桓肚伴_放內容為觀感質量展示、主要設備材料介紹和使用說明等。展示內容宜設置在一個單體工程的連續低樓層，并應設置相應安全措施，確保安全。業主開放活動結束后，建設單位應逐戶整理業主開放過程中記錄的房屋質量問題，形成臺賬并銷項處理。

（四）高品質配套

1.市政基礎配套體現同步。安置區周邊市政基礎設施配套要與安置區同步規劃、同步建設、同步交付使用,做到周邊道路及水、電、氣、暖、通訊等市政管網同步實施,確保安置區交付時具備使用條件。與安置居民相關的教育、醫療、商業、社區服務、居家養老、文體、環衛等配套設施，力爭做到與安置房同步交付使用。

2.小區景觀配套提升品質。景觀綠化設計應與建筑總平和相關專業統籌設計，根據整體布局設計景觀微地形，搭配適當高度的植被，適當配種喬木點綴，做到高低有度、錯落有致、移步換景。植物種類上，應選取適宜本地氣候和土質條件，生命力強、便于維護的喬木、灌木和花草，并充分考慮色彩、形狀以及季節性。小區景觀應充分考慮功能性，合理布置座椅、景亭、廊架、小品、廣場等，并配設一定數量的活動場地及健身器材等設施。景觀與道路、架空層交界處，應采取相應措施，防止雨水倒灌。

（五）高效能管理

1.規范物業選用管理。對于初步具備回遷條件的安置房，可參照新建商品房的前期辦理流程，通過公開招標的方式選聘市場一流的物業服務企業，并將企業納入山東省物業服務企業信用信息管理系統，實現對企業的監督管理。

2.建立高效維修機制。由建設單位牽頭，成立監理、總包、物業組成的現場維修小組，在安置房交付半年內，做到24小時應急值守，對居民反映問題立即行動，48小時內完成維修或更換。同時安排專人做好協調、跟蹤、監督、回訪，確保維修進度、維修質量居民滿意。

3.暢通輿情響應渠道。在輿論新聞呈現的“黃金4小時”內，必須迅速響應，各街道、平臺公司在處理反映問題的同時，要主動利用媒體，做好項目的正面宣傳。

四、保障措施

（一）嚴格落實各方責任。各街道、各相關單位、各區屬國有企業要高度重視，將安置房建設品質提升作為重要工作來抓，做好安置房規劃、建設、管理和服務等各項統籌落實工作；各建設主體要加強組織領導，將提升安置房質量貫穿于工程建設選址論證、勘測設計、招標采購、建安施工、工程監理和竣工驗收全過程；各相關職能部門要按照各自工作職責，加強對安置房的審批、建設和后續管理的日常監督。

（二）強化舊改過程監管。在戶型、景觀及公共部位等設計階段、建設施工階段等重要環節，充分聽取回遷安置對象所在社區的代表的意見建議，支持其參與監督。加強建筑市場的監管，督促各方建設主體嚴把工程質量關，進一步強化質量責任追究。工程質量安全監督機構要加大對安置房質量、安全的監督檢查，采用物聯網等新技術實施遠程監控管理。

（三）創新應用前沿技術。一是推動“數字底座”建設。加快城市數字信息基礎設施建設，以“數字底座”建設的標準規范安置房建設，推進城市建設數字化轉型。二是引導BIM技術運用。建立安置房建筑構件數據信息，以數據信息搭建建筑模型，通過可視化、協調性、模擬性、優化性提高建設效率、減少工程風險。三是推廣使用裝配式建筑。牢固樹立新發展理念，大力推進綠色建筑建設，以裝配式建筑為抓手，積極推廣裝配式安置房建設，持續推動綠色低碳城市發展。

（四）建立長效管理機制。按照屬地化管理原則，對于回遷安置小區信訪、投訴等方面工作，建立以相關街道辦事處負責為主、區行業主管部門指導培訓為輔的管理體制。各街道、社區進一步加大相關法律法規的宣傳力度，強化居民主人翁意識和家園觀念，提高回遷安置群眾共建共享美好家園的自覺性和參與感。街道、社區、物業企業應加大日常巡查，對小區內各類違法違規行為及時予以糾正，特別要加強裝修階段物業巡查，堅決制止野蠻裝修，防止建筑結構損傷。

五、其他

1.適用范圍：適用全區舊村改造安置房項目。

2.文件期限：本指導意見自發文之日起實施，有效期五年。

3.解釋：本指導意見具體實施中的問題，由城陽區住房和城市建設管理局負責解釋。

附件：安置房質量提升控制流程

????????????????青島市城陽區人民政府

????????????????2022年11月30日

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安置房質量提升控制流程.pdf