各街道辦事處，區政府各部門，區直各單位，省、市駐城陽各單位：

為有序推進我區城市更新工作，進一步優化產業結構、提高土地利用效率、完善城市功能、激發城市活力、改善人居環境、增強城市魅力，根據國家、省、市有關法律法規和《青島市人民政府關于推進城市更新工作的意見》（青政發〔2021〕8號）等有關規定，結合我區實際，制定本意見。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入落實中央、省、市關于城市更新和城市建設工作的有關部署，堅持以人民為中心的發展思想，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，以高質量發展為目標，以滿足人民宜居宜業宜游需要為出發點和落腳點，依法、規范、有序、高效實施城市更新工作，持續提升城市功能和核心競爭力，提高城市可持續發展水平，不斷提升群眾獲得感、幸福感。

（二）基本原則。城市更新遵循政府引導、市場運作，規劃統籌、公共優先，集約節約、優質高效，多方參與、共建共享的原則。

（三）總體目標。通過實施城市更新，統籌實現土地集約利用、產業空間拓展、城市功能完善、交通安全暢通、生態環境優美、人居環境提升等目標。完善生活功能，補齊公共設施短板；完善產業功能，打造就業創新載體；完善生態功能，保護修復綠地綠廊綠道；完善人文功能，積淀文化元素魅力；完善安全功能，增強城市韌性和防災減災能力；完善城市信息化功能，打造信息化、工業化與城鎮化深度融合的智慧城市。

二、城市更新實施范圍

本意見所稱城市更新，是指對建成區內老舊街區、舊工業區、城中村等片區，通過綜合整治、功能調整、拆除重建等方式進行改造的活動。在建成區范圍內，現有土地用途、使用功能、空間形態或者資源、能源利用明顯不符合當前經濟社會發展要求的區域，具有下列情形之一的，可列入城市更新實施范圍：

1.國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地，不符合安全生產和環保要求的用地，“退二進三”產業用地等。

2.布局散亂、設施落后，規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等。

3.投資強度、容積率、地均產出強度等控制指標明顯低于地方行業平均水平的產業用地，參照“畝產效益”評價改革確定的“限制發展類”企業名單認定的產業用地等。

4.歷史建筑、工業遺產等文化遺存集中，亟需保護利用、激發活力的區域。

5.城市基礎設施、公共服務設施亟需完善的區域。

6.經區政府批準應當進行城市更新改造的其他區域。

三、城市更新實施方式和策略

（一）城市更新實施方式。城市更新項目可結合現狀實際，因地制宜采取下列一種或多種更新方式。

1.綜合整治。包括改善消防設施、基礎設施和公共服務設施，沿街立面、環境整治，海綿城市建設和既有建筑節能改造等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能。綜合整治類更新項目一般不加建附屬設施，因消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施需要加建附屬設施的，應當滿足國土空間規劃、環境保護、建筑設計、建筑節能及消防安全等規范的要求。

2.功能調整。改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結構。功能調整類更新項目應符合國土空間規劃和經濟社會發展規劃，優先滿足增加公共空間和產業轉型升級的需要。為消除安全隱患或改善基礎設施和公共服務設施的，可以加建附屬設施，但應當滿足環境保護、建筑設計、建筑節能及消防安全等規范的要求。

3.拆除重建。在通過其他方式難以實現城市功能與環境改善的情況下，拆除現狀建筑物重新進行開發建設。拆除重建類更新項目應當充分論證拆除必要性，征得相關權利主體同意，嚴格按照城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的規定實施，并優先保障公共利益和產業發展空間。

（二）城市更新實施策略。老舊街區、舊工業區、城中村應分類采取差異化更新策略。

1.老舊街區。嚴禁大拆大建，采取漸進式、精細化的微更新，通過修繕房屋建筑、完善基礎設施、增加開放空間等，提升社區環境品質。

2.舊工業區。按照產業發展和布局規劃要求，落實工業區塊控制線，嚴控工業用地擅自調整用途，穩定和保障工業用地規模比例，滿足戰略性新興產業和先進制造業發展空間。允許適度配套必要的生活和生產服務設施，體現產城融合。

3.城中村。通過優化空間結構、轉換集體建設用地性質、完善設施服務等方式，將城中村改造為城市社區或其他功能空間，實現其向城市的有效融入。

四、加強實施規劃和計劃

（一）城市更新規劃體系。圍繞國土空間規劃體系構建，健全“專項規劃一更新單元規劃”的城市更新規劃體系。

1.城市更新專項規劃。依據國土空間總體規劃，銜接國民經濟與社會發展規劃，整合城鎮低效建設用地再開發規劃成果，編制城市更新專項規劃，明確全區城市更新的重點區域及其更新方向、目標、時序、總體規模和更新策略。

2.劃定城市更新單元。由區自然資源局負責根據控制性詳細規劃，在統籌編制區級城市更新專項規劃時，科學劃定城市更新單元。

（1）區域調查評估。城市更新應當進行區域調查評估，征求相關管理部門、利益相關人和社會公眾的意見，統籌城市發展和民生訴求，論證城市更新必要性和可行性。

（2）明確更新單元。城市更新單元應當按照街區街坊尺度，保證基礎設施和公共服務設施相對完整，綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素，劃定相對成片的區域。一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。

3.城市更新單元規劃。城市更新單元規劃是管理城市更新活動的基本依據，應當依據控制性詳細規劃制定，依法按程序進行社會公示、征求意見。

城市更新單元規劃應當包括以下內容：城市更新單元范圍內應當配置的基礎設施和公共服務設施的類型和規模，其他用地的功能、產業方向及布局；城市更新項目的具體范圍、更新目標、更新方式和規劃控制指標；城市更新項目時序安排、資金來源、利益平衡等；城市更新單元內城市設計指引；其他應當由城市更新單元規劃予以明確的內容。

城市更新單元規劃符合控制性詳細規劃各項指標控制要求的，由區規劃部門或具有規劃審批權限的功能區管委會批準后實施；城市更新單元規劃對控制性詳細規劃強制性內容作出調整的，由區自然資源部門初審通過后按程序報區政府、市自然資源和規劃部門復核后，市自然資源和規劃部門報市國土空間規劃委員會審議通過后，同步調整控制性詳細規劃并報市政府批準。對于尚未批復控制性詳細規劃且亟需實施城市更新的區域，應當在現狀調查研究的基礎上，根據分區規劃或在編控制性詳細規劃確定的各項要求，擬定城市更新單元規劃，按程序報上級政府批準后實施。城市更新單元規劃的相關內容應當納入控制性詳細規劃成果。

（二）城市更新年度計劃。區城市更新和城市建設指揮部各相關專業指揮分部負責組織相關職能部門、街道對轄區內各類需要進行更新的項目進行篩選，對已具備實施條件的更新項目，須征求區政府相關主管部門意見，經區城市更新和城市建設指揮部各相關專業指揮分部審核后，向區城市更新和城市建設指揮部辦公室申報納入城市更新年度計劃。區城市更新和城市建設指揮部辦公室對各相關專業指揮分部提報的更新項目進行統籌后，擬訂城市更新年度計劃，報區城市更新和城市建設指揮部相關會議審議通過后，按程序報區委、區政府研究審定。確有需要時，城市更新年度計劃可以按照上述報批程序進行調整。

五、明確實施方案和主體

（一）城市更新實施方案。由各街道辦事處或功能區管委會負責選取一流的策劃、設計、運營團隊，根據城市更新年度計劃組織編制城市更新項目實施方案。實施方案應當包括更新方式、實現途徑、建設方案、運營方案、資金來源和平衡方案等內容。實施方案應當緊密結合城市發展功能定位和主導產業，以城市更新單元規劃為指引，堅持策劃、設計、運營的整體性、系統性、協同性，優化資源配置，充分利用政策支持，實施一片，提升一片。實施方案由區自然資源局會同區住房和城市建設管理局、區交通運輸局、城陽規劃分局等部門審核后報區城市更新和城市建設指揮部批準后組織實施。

（二）城市更新實施主體。城市更新實行主體多元化，根據城市更新單元或更新項目實際情況，可以按照下列情形確定實施主體：

1.政府按規定確定實施主體。主要包括區相關部門、街道，國有企業平臺公司，保障性住房（人才住房）專營機構，政府招標確定的土地一級開發整理單位，或者政府公開招拍掛確定的市場主體等。

2.土地使用權人。主要包括原土地使用權人（含原土地使用權人收購相鄰土地歸宗的情形），多個原土地使用權人組成的聯合體，或者對城市更新單元內多宗土地收購歸宗后實施整體開發的其他市場主體等。

3.城中村集體經濟組織。主要包括城中村居民委員會、農工商公司，或者其與其他市場主體組建的聯合體等。

4.其他有利于城市更新項目實施的主體。

六、完善配套政策

（一）片區統籌政策。在劃定城市更新單元和編制城市更新實施方案時，應當統籌考慮項目內各主體利益分配機制，力爭更新項目自身收支平衡。鼓勵將老舊小區與相鄰的舊廠區、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統籌，做到項目內部統籌搭配，實現自我平衡。有條件的，也可將城市更新項目與不相鄰的城市建設或改造項目跨片區組合，實現資金平衡。

（二）復合利用政策。探索“工業+科研”“工業+公共服務”等功能適度混合的土地利用政策。同一宗土地兼容兩種以上用途的，依據不同用途分別確定土地價格和供應方式。主用途可以依據建筑面積占比或功能重要性確定。鼓勵產業鏈龍頭企業、行業骨干企業將工業用地調整為商務金融用地建設企業總部，推動先進制造業和現代服務業深度融合發展。

（三）拆除重建類城市更新土地利用政策。區分城市更新實施主體，探索運用多種土地利用方式，推動城市更新模式創新。

1.政府收儲改造。國有土地劃撥決定書、國有土地使用權有償使用合同明確規定或者約定應由政府收回的土地，政府或政府委托有關單位按規定實施土地一級開發整理騰空納入儲備的土地，政府收回（收購）用于集中建設保障性住房（含人才住房）的土地，由政府按規定統一供應。

2.土地使用權人改造。除法律法規另有規定，或國有土地劃撥決定書、國有土地使用權有償使用合同明確規定或者約定應由政府收回外，原土地使用權人可通過自主、聯營、入股、出租、轉讓等多種方式進行再開發。原土地使用權人可收購相鄰低效用地歸宗后，實施整體改造。原土地使用權人分散的，可組建聯合體實施再開發。鼓勵各類市場主體依法取得相鄰多宗低效用地進行歸宗后，實施整體再開發。符合協議出讓條件的，土地可以依法采取協議補地價方式辦理相關手續，土地使用年限按法定最高年限重新計算。

3.城中村集體經濟組織改造。再開發項目涉及城中村集體建設用地（含“農轉非”國有土地）的，在符合規劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下，依法征收（補償）后，可由農村集體經濟組織自行或引入社會投資主體參與再開發，土地可以依法采取協議方式辦理相關手續，也可由政府統一按規定供應。城中村在保留集體土地所有權性質不變的前提下實施再開發的，屆時按照國家關于集體經營性建設用地入市的有關規定辦理。城中村集體建設用地征（收）歸國有后由政府統一供應的，農村集體經濟組織可優先定價回購經營性用地上所建房屋（商品住宅除外），納入該組織集體經營性資產管理?；刭徝娣e、價格等由區政府統一核定，寫入土地出讓文件和出讓合同。

（四）地價政策。以協議補地價方式辦理用地手續的城市更新項目，涉及用途、容積率等土地使用條件變更的，應當按規定繳納土地出讓價款。地價評估期日以自然資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準，應當繳納的土地出讓價款按照變更后規劃條件下出讓土地評估地價與變更前土地使用條件下出讓土地評估地價（或劃撥土地評估地價）的差額確定。其中，“工改工”城市更新項目，按規劃提高容積率的，免繳土地出讓價款。

拆除重建類城市更新實施主體可以依約采用建筑面積分成、移交公益性用地或物業等方式補繳土地出讓價款。無償移交的公益性用地或物業，應計入補繳土地出讓價款可扣除的土地開發成本。無償移交的公益性用地面積或物業規模由區政府與城市更新實施主體協商確定。以協議補地價方式辦理用地手續的拆除重建類城市更新項目，城市基礎設施配套費按照新增建筑面積征收。

（五）歷史遺留問題政策。城市更新項目范圍內違法用地和違法建筑，應當按照有關法律法規及有關規定處理后，方可列入更新對象；城市更新項目范圍內未辦理不動產登記，不屬于違法用地或者違法建筑的建筑物、構筑物或者附著物，應當按照省、市關于不動產登記歷史遺留問題的有關規定處理后，方可列入更新對象；城市更新項目涉及“半拉子”工程的，根據項目實際可采取調整規劃、置換、分割轉讓等方式靈活處置，其中規劃用途、容積率等土地使用條件變更的，可采取協議補地價方式辦理相關用地手續。涉及司法查封的，可按照市中級人民法院與市自然資源和規劃局《關于進一步加強涉地案件司法協作的意見》（青中法聯〔2020〕7號）的有關規定辦理。

（六）歷史文化街區、歷史建筑更新政策。涉及歷史文化街區、歷史建筑的，遵循保護優先、合理利用的原則，嚴格按照有關法律法規規定實施更新。更新方式以綜合整治和功能調整為主，原則上不得擅自遷移或拆除。歷史文化街區、歷史建筑的更新項目用地，可帶建筑和保護方案公開招拍掛出讓，其中采用招標方式的，可按照綜合條件最佳者獲得的原則確定受讓人。

七、強化組織保障

（一）部門分工協作。各街道辦事處承擔轄區內城市更新工作的主體責任，負責轄區內城市更新區域調查評估，組織編制更新單元規劃，制定城市更新實施方案，組織轄區內綜合整治類城市更新的實施，協調拆除重建類城市更新用地的整理，以及區政府安排的城市更新其他工作。區城市更新和城市建設指揮部辦公室負責統籌、協調全區城市更新工作。區自然資源、規劃部門負責統籌城市更新的規劃管理、土地管理，統籌編制區級城市更新專項規劃，負責城市更新過程中的土地使用權收回、出讓工作。區發展改革部門負責統籌安排政府投資的城市更新年度資金。區住房和城市建設部門負責城市更新中老舊小區、城中村、歷史城區改造的政策制定和指導實施。各產業鏈主管部門負責做好城市更新相關區域的具體產業政策指導工作。區政府其他主管部門依法按照各自職責為城市更新工作提供服務并實施管理。

（二）監管服務。各級各有關部門要建立城市更新相關信息披露機制，切實保障公眾的知情權、參與權、表達權和監督權。參與城市更新的各類市場主體未履行承諾的補償安置、基礎設施和公共服務設施建設等責任的，將依法予以追償，并依法將其失信行為納入土地市場誠信體系，實施聯合懲戒。

本意見自2022年11月24日起施行，有效期至2024年12月31日。

青島市城陽區人民政府

2022年10月23日